El origen debe buscarse en la Edad Media, en el proceso de expansión de los reinos cristianos como consecuencia de la conquista de nuevos territorios, y en la asignación de tierras hechas por reyes de forma colectiva; generalmente estas tierras son susceptibles de apropiación individual, mediante la presura y el escalio, es decir, mediante la ocupación y cultivo, de tal modo que con el paso del tiempo se conforman unos patrimonio colectivos de carácter residual, en el sentido de que no han sido objeto de apropiación, y que van a formar lo que los autores llamaron “los propios y comunes de los pueblos”.

Estos bienes constituyeron una masa indiferenciada hasta la desamortización, y en ocasiones se destinaron a producir una renta para sufragar necesidades colectivas, y otras veces se aprovecharon directamente por los vecinos.

Pero esta diferente utilización de los bienes no implicaba una distinta naturaleza, de forma que era posible que un mismo bien, se destinara a una u otra clase de utilización, en función de las necesidades del momento. Se ha señalado por García de Enterría que la reforma de la Hacienda municipal de 1760, sobre la base de un retorno casi absoluto de la Hacienda Patrimonial, forzó la capitalización en Bienes de Propios y Arbitrios de todas las cargas y obligaciones fiscales de los pueblos, Y que cuando los pueblos carecían de patrimonios capaces de sostener una capitalización tan importante, se veían precisados a valerse de los bienes comunales. Por otra parte esta capitalización en bienes de propios de las cargas fiscales municipales equivalió a descargar de ellas a los vecinos, que de otro modo se hubieran visto obligados al pago de su importe a través de la técnica de los “repartimientos”.

Sobre esta distinción puramente funcional va a incidir la Ley de 1 de mayo de 1855, que exceptúa de la desamortización “ los bienes de aprovechamiento común”, se carecterizan por un elemento negativo: no estar apropiados, es decir, estar su aprovechamiento exento de pago, de manera que el patrimonio municipal se descompone, por un lado, en bienes de los pueblos no aprovechados en común, cuya desamortización se ordena, y por otro, bienes aprovechados en común, que se conservan.

Los bienes de los pueblos se imputaron originariamente a los vecinos de un lugar, como forma de asegurar también la repoblación; pero ya en la Baja Edad Media, por influjo del Derecho Romano, se va a introducir una titularidad interpuesta, una “universitas”, el Municipio, que es quien va a asumir la gestión de los bienes del común de los vecinos, pasando a ser el Concejo quien determina la distinta utilización de los diversos bienes. Y sobre esta base convencional va a incidir la desamortización dotando de trascendencia jurídica a una distinción que fue producto de las circunstancias, y que ha llegado hasta nuestros días; pero el mismo hecho circunstancial del aprovechamiento momentáneo de determinados bienes, los que en el preciso instante de promulgarse la ley desamortizadora eran de aprovechamiento común, supuso a su vez la imprecisión del concepto de “bien comunal”, que ha estado sujeto a diversas interpretaciones y cuya determinación última no está exenta de polémica.

Como síntesis de la evolución histórica de los bienes comunales, podemos decir que los antiguos bienes del común de los vecinos pasaron a convertirse en bienes municipales, los propios y comunes de los pueblos, de los cuales van a distinguirse como una subclase los bienes de aprovechamiento común, y que hoy conocemos como bienes comunales, que son aquellos cuyo uso y disfrute corresponde a los vecinos de un municipio y sólo a ellos.

Sobre su naturaleza jurídica, se trata de una titularidad jurídica compartida, en la que el Municipio ostenta la titularidad dominical, mientras que los vecinos poseen derechos reales administrativos de goce.

El aprovechamiento y disfrute de los bienes comunales corresponde a los vecinos, y solo a ellos. Son vecinos los españoles mayores de edad o emancipados que residan habitualmente en un término y estén inscritos con este carácter en el padrón municipal. La primera de las condiciones que debe reunir el adjudicatario es de ser VECINO. Todos los vecinos ostentan iguales derechos sobre el comunal. Sin embargo no todos serán adjudicatarios de un lote, por no cumplir la segunda condición: la de ser CULTIVADOR DIRECTO Y PERSONAL. Esta condición no está contemplada por la Ley de forma expresa, pero implícitamente se reconoce la imposibilidad de ceder o traspasar el lote adjudicado; porque lo que caracteriza a los bienes comunales es su APROVECHAMIENTO EN COMUN, y sólo cuando éste fuera impracticable se permite el reparto de la tierra en lotes individuales; el aprovechamiento de dichos lotes consiste precisamente en su cultivo y la propia ley obliga a un reparto proporcional en función de las necesidades de cada vecino; la referencia a la situación económica permite excluir del reparto a aquellas personas que tienen un medio de vida distinto del agrícola; los vecinos que no tengan acceso al cultivo directo de un lote podrán ser sin embargo adjudicatarios de un huerto comunal, expresión simbólica de su derecho de goce.

Para evitar posibles conflictos en el proceso de redistribución de la tierra se aconseja exigir, junto a la solicitud de tierras de regadío, la renuncia a las anteriores adjudicaciones que viniera disfrutando el solicitante.

Si la adjudicación se condiciona a que el beneficiario ostente la cualidad de vecino y sea cultivador directo y personal, es obvio que la misma debe cesar cuando cesen dichas condiciones. Se considera conveniente garantizar al agricultor la permanencia en su explotación hasta la jubilación o cesación de la actividad, momento en el que deja de ser considerado cultivador directo y personal. Cuando la adjudicación se haya hecho a favor de una SAT o COOPERATIVA, se considera que debe continuar mientras dure la vida jurídica de la Sociedad.

El canon de labor y siembra nunca puede equiparase al precio de un arrendamiento, porque ello iría en contra del espíritu social de la reforma, además de desvirtuar el propio concepto de bien comunal. El canon debe de ser suficiente para cubrir los gastos que origine la gestión de los comunales más una cantidad fijada de forma discrecional y destinada a financiar servicios públicos. El canon deberá atender a las amortizaciones de las obras de puesta en riego en el conjunto de los años que dure la transformación.

La cuantía del canon deberá ser revisada anualmente para garantizar su adecuación a la situación general de la economía. El índice de revisión puede ser el IPC ( Indice de precios al consumo)